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Acheter en LMNP à la montagne : des atouts, mais attention aux risques !

Acheter en LMNP à la montagne : des atouts, mais attention aux risques !

Publié le : 12/02/2026 12 février févr. 02 2026
NOTAIRES

Acheter un studio à la montagne peut donner lieu à un avantage fiscal. Mais attention de bien choisir l’exploitant et d’anticiper la revente.
Pouvoir disposer d’un appartement pour skier de temps en temps tout en réduisant ses impôts peut être tentant. Des promoteurs ou des acteurs spécialisés dans le régime de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) proposent ce type d’opération à intervalle régulier.

Rappelons que ces résidences ne sont pas des immeubles classiques dans lesquels l’acheteur devient copropriétaire d’un appartement. Il s’agit d’un ensemble immobilier qui comprend des logements meublés et propose, en plus de l’hébergement, des services para hôteliers comme l’accueil ou la réception, le petit-déjeuner mais aussi la fourniture du linge de maison ou encore un ménage régulier. Ces services sont rendus de manière homogène à tous les occupants dans le cadre d’une gestion centralisée assurée par un exploitant.
On compte quelques grands types de résidences avec services comme les résidences étudiantes, de tourisme, (à la mer ou à la montagne), des résidences seniors, (non médicalisées) ou même les Ehpad, c’est-à-dire des maisons de retraite pour personnes âgées dépendantes. Il existe également des résidences d’affaires qui accueillent des salariés en mission, des consultants, des stagiaires pour quelques semaines ou quelques mois.
Avantage fiscal et récupération de la TVA
Contrairement à un achat dans une copropriété classique, le propriétaire ne gère pas le logement lui-même mais signe un bail commercial avec un exploitant professionnel chargé de la gestion de la résidence. Ce dernier reverse un loyer à intervalle régulier au propriétaire.
Beaucoup d’investisseurs achètent en LMNP à la fois pour réaliser un placement dans l’immobilier sans qu’ils en aient à assumer eux-mêmes la gestion mais aussi pour bénéficier d’un avantage fiscal. Le nouveau propriétaire peut, en effet, choisir le régime réel pour la déclaration de ses bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et comptabiliser ainsi l’amortissement. Il est, par exemple, possible d’amortir le bien immobilier, le mobilier mais aussi de déduire les travaux ou encore des frais comme les intérêts d’emprunt ou d’agence immobilière qui aident à la location du logement. L’amortissement est une charge fictive qui vient prendre en compte « en quelque sorte » l’usure du bâtiment et du mobilier. Cette somme est déduite des revenus issus des loyers et vient réduire drastiquement, voire annuler, le bénéfice imposable. Le résultat est une perception de revenus locatifs réguliers qui, sur une période allant de 15 à 25 ans, peuvent être totalement exonérés d’impôt sur le revenu.
De plus, l’acquisition d’un bien neuf ou en Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) au sein d’une résidence de services offre un autre avantage financier : la récupération intégrale de la TVA à 20% sur le prix d’achat. Pour que cette condition soit remplie, la résidence doit proposer au moins trois des quatre services para hôteliers exigés par l’administration fiscale (accueil, petit-déjeuner, entretien des locaux et fourniture de linge de maison). Cette récupération représente un levier financier qui augmente d’autant la rentabilité nette de l’opération.

Une vente assortie d’un bail commercial

Pour autant, ce type d’investissement comporte des risques non négligeables à commencer par la rédaction du bail commercial. En effet, ce type de bail nécessite de bien définir à qui revient le financement des gros travaux et des travaux d’entretien, particulièrement fréquents en montagne en raison des conditions climatiques. Le montant du loyer et ses modalités de révision sont également importants. Il faut regarder quelle indexation de révision du loyer est prévue et vérifier que cela n’est pas défavorable au propriétaire.
Enfin, l’exploitant est la clé : son professionnalisme, son sérieux et sa solvabilité sont les principaux éléments de la réussite de votre investissement. L’exploitant doit, par exemple, garantir la continuité de l’exploitation dans le bail puisque les revenus dépendent uniquement de l’exploitation. Les cas de fermeture temporaire pour des travaux doivent ainsi être examinés dans le bail au regard des loyers.
Autres éléments à examiner attentivement : la durée du bail et les modalités de renouvellement. Il faut notamment regarder quelles sont les modalités prévues si l’exploitant décide de cesser son activité. La fin du bail doit aussi faire l’objet de clauses du type : qui supporte la remise en état ? L’exploitant doit-il restituer les lieux en état de fonctionner ?

Bien choisir l’exploitant

Les garanties financières offertes par l’exploitant sont également la clé. Lors du Covid et à défaut de pouvoir louer dans des conditions normales, certains exploitants ont imposé une baisse des loyers, mettant en cause l’équilibre budgétaire du propriétaire. Enfin, il faut une clause, dans le contrat, en cas de retard de paiement de loyer. Quel que soit le type de résidence avec service, la revente n’est pas toujours aisée et doit être anticipée. L’acheteur potentiel achète, certes, l’appartement mais aussi l’exploitant. Il n’est pas toujours facile de trouver des personnes intéressées pour ce type d’achat, notamment en cette période où le marché immobilier reste moins florissant qu’il y a quelques années. Ce type d’investissement manque donc de liquidité. Certains des avantages fiscaux liés au fait que le bien est neuf ne se transmettent pas à un nouvel acquéreur. Et donc sa rentabilité sera moindre et son offre de prix également. La Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) attire également l’attention des investisseurs sur l’immobilier de montagne, sujet à des fragilités particulières. 28% du parc immobilier des stations de sport d’hiver est par exemple considéré comme nécessitant de gros travaux de rénovation énergétique, car il est classé F ou G, soit plus du double de la moyenne nationale. Si on inclut des logements classés E, près de 2/3 du parc de logements en montagne seraient concernés par l’obsolescence énergétique. De plus, à terme, la raréfaction de la neige risque de menacer ces stations de montagne avec une perte de valeur de l’investissement.

Source : Lettre Conseil des Notaires N°94
Image générée à l’aide de l’Intelligence Artificielle
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